일본 부동산 시장 붕괴 원인

이번 시간에는 세계 부동산의 역사를 공부하다 느낀 궁금증을 풀어보는 시간이 되겠습니다. 대체 일본은 왜 그랬나. 이런 질문들을 안 할 수가 없는 거죠. 우리 한국 사람들이 또 일본 관련해서 관심이 되게 많아요. 그렇죠? 그래서 일본 부동산 시장이 30배, 40배 오르다가 순식간에 반 토막 나서 잃어버린 30년을 보낸 이유가 뭐냐? 이거에 대해서 관심이 많은데, 전 세계적인 저금리에 전 세계적으로 놓고 본다면 주택 가격의 품질의 향상 이런 것들을 다 물리치고 집값이 오르게 됐던 이유는 철도망을 걷어낸 것 때문이었잖아요? 이런 것도 생각해보면 일본 집값이 빠질 이유가 없는데 빠졌다. 이것 때문에 일본에 대한 관심이 높을 수밖에 없습니다.

 

사진출처 동아일보

그림 한번 보실까요? 일본의 생산활동인구 비중과 일본의 실질 주택가격에 흐름을 같이 그림으로 표시를 했습니다. 여러분들 어때요? 보면 놀랍죠? 우와 생산활동인구, 즉 15세에서 64세까지의 근로활동 인구의 비중이 줄어드는 시점부터 집값이 빠졌다. 즉 인구 감소가 또는 생산활동인구 감소가 주택가격 조정의 이유다 이렇게 주장하는 분들이 나올 수 있는 그림이었습니다. 그러나 정말 그런가? 다시 한번 살펴봤더니 좀 이상하더라는 것입니다.

 

사진출처 문화일보

그림을 보시면 파란 선이 전년 대비 생산활동인구의 변화율입니다. 아까 봤던 그림이랑 전혀 다른 그림이 나오죠? 분명히 1990년대에 들어서서 일본의 생산활동인구가 줄어든 건 사실인데 부동산 가격이 하락세로 돌아선 것은 그 이전엔 1990년 고점 찍고 91년부터거든요. 무슨 말이냐면 인구감소 때문에 집값이 빠졌다면 1995년이나 96년 정말 생산활동인구가 줄어든 다음에 집값이 빠졌어야죠. 근데 거꾸로 생산활동 인구가 막 줄어들고 있는 시점보다 한 5년, 6년 전이었던 1990년에 집값이 빠지기 시작했다는 건 다른 데 이유가 있는 것 아니냐라는 그런 말씀을 드릴 수가 있다는 거죠.

 

사진출처 국민일보

즉, 저희들이 경제 이론이나 어떤 주장을 이야기할 때에는 반례라는 게 존재하면 곤란해집니다. 무슨 말이냐면 이건 이렇게 돼. 하고 우리가 주장을 하려면 안 그런 경우가 있는데 어떻게 해야 되죠? 이 질문에도 답을 해야 되는 거죠. 즉, 인구의 감소가 부동산가격하락 요인이라면 인구 감소 이후에 집값이 빠지는 게 맞지 인구감소 한참 전에 집값이 빠진 걸 주택 가격 하락의 요인이라고 붙이는 건 이상하다는 거죠. 심지어 5년 뒤에 인구감소 생각해서 집값이 빠졌다?

 

사진출처 한경

예를 들어서 그러면 85년부터 90년 사이에 10년 전에 집값 오른 건 뭐냐 이거죠. 갑자기 일본 사람들이, 어느 날 갑자기 5년 뒤에 인구 감소하니까 집 팔아야 돼. 그게 일제 각성해서 1990년부터 집을 팔았냐? 이런 약간은 미신 같은 그런 주장을 낼 수밖에 없습니다. 특히 재밌는 것은 생산 활동 인구는 95년, 96년부터 감소하기 시작했고요. 절대 인구, 총인구 있잖아요. 총인구도 2005년, 2004년부터 감소하기 시작했거든요? 그러면 생산활동인구 줄었지 여기다가 전체 총인구도 줄었으니까 집값이 계속 빠져야 될 것 같잖아요?

 

사진출처 삼성경제연구소

근데 이 그림 봐주십시오. 일본의 토지 가격 상승률인데 1991년부터 시작돼서 2016년까지 이어지던 토지가격 하락이 언제부터? 2004, 5년부터 오히려 하락률이 둔화되면서 반등하기 시작하고 특히 2016, 17년을 고비로 해서는 주택가격이 본격 상승하고 있습니다. 즉 인구가 그렇게 감소하는 게 정말 부동산 시장에 치명적이라면 지금은 하락률이 더 커져야죠. 본격적으로 인구가 감소하고 있으니까 집값은 더 빠져야 되는데 오히려 상승세로 돌아섰다. 이건 뭘 뜻하느냐. 또 다른 요인이 개입했다는 이유로 볼 수 있다는 거죠.

 

사진출처 라이브제팬

특히 다른 나라를 한 번 살펴봅시다. 생산활동인구가 감소하기 시작하고, 생산활동인구가 감소하면서 주택가격에 부진에 대한 공포들이 부각되는 시기가 선진국 대부분의 나라들이 2006년에서 2010년 사이에 출연했습니다. 왜 그러냐면 세계 2차대전이 끝나자마자 1946년에 베이비 붐이 생겼거든요. 베이비 붐이 발생하니까 그때 태어났던 46년 개띠들이 60 넘어가는 시기가 죄다 언제 출연했죠? 2006년부터 출연했죠. 그래서 전 세계적으로 부동산 시장에 2006년 이후에 부동산 시장이 조정을 받을 거다라는 주장이 많았어요. 저도 그런 주장을 펼친 적 있어요. 근데 어때요? 잠깐 조정받고 다시 올라가고 있잖아요. 호주 시장만 그런 거 아니냐?

 

사진출처 트립캣

그렇지 않아요. 캐나다도 마찬가지입니다. 특히 캐나다 같은 경우는 최근 들어서서 생산활동인구의 비중이 굉장히 가파르게 줄어드는 나라예요. 이런 나라들의 흐름들을 살펴보게 되면 우리는 한 가지 사실을 알 수 있죠. 인구가 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 수 있다는 건 동의, 근데 이게 결정적 요소인가? 더 나아가서 인구가 감소하면 부동산시장은 붕괴될 수밖에 없다는 식으로 단언할 수 있는가에 대한 고민을 해봐야 된다는 것입니다. 즉 저희들 같은 경제 분석가들, 이코노미스트들의 관심은 항상 이런 데 있습니다.

 

사진출처 더중앙

세상을 아우르는 철의 법칙이 있다면 얼마나 좋아요? 그걸 가지고 세상을 예측하고 미래를 전망하며 수익을 낼 수 있습니다. 그러나 여러 가지 변수들을 살펴보다 보면 예전에는 이게 정말정말 중요한 변수이거나 이게 제일 중요해라고 생각했던 것들이 세월의 검증을 거치면서 우리가 그때 잘못 생각했군. 이라고 판단하게 되는 경우를 적지 않게 우리가 보게 되는데 바로 인구와 부동산 시장에 대한 관련이 이런 예전에 우리의 판단을 시정하게 만드는 현상 중에 하나다는 것을 일본과 여러 선진국의 사례를 통해 알게 된 것 같습니다.